Huizenprijzen blijven stijgen en de impact op expathuisvesting Amsterdam

Nog nooit zijn de huizenprijzen zo hard gestegen. In januari 2022 lag de CBS-prijsindex voor bestaande koopwoningen maar liefst 21,1 procent hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. Daarmee is het vorige record, gevestigd in februari 2000, ruimschoots overtroffen. Toen stegen de huizenprijzen op jaarbasis met 20,1 procent. Ook op maandbasis was de stijging van 3,1 procent de hoogste die het CBS heeft gemeten sinds de invoering van de prijsindex in 1995.

Hoewel makelaars al enige tijd een dalend aantal bezichtigingen melden, blijven de huizenprijzen genadeloos stijgen. In euro's wordt geschat dat een gemiddelde koopwoning die tussen januari 2021 en januari 2022 wordt verkocht, maar liefst 75.000 euro duurder wordt (Figuur 1). Het vorige record – een prijsstijging van 28.000 euro in één jaar, ook gevestigd in 2000 – is al meer dan een jaar geleden verloren gegaan. Het duurde dus 20 jaar om het record van 2000 te evenaren, en vervolgens slechts één jaar om het weer bijna te verdrievoudigen. Deze stijging heeft grote gevolgen voor zowel expathuisvesting in Amsterdam als voor mensen die op zoek zijn naar tijdelijke woonruimte in Amsterdam, omdat huisvesting voor velen concurrerender en onbetaalbaarder wordt.

Verwachte afname huizenprijsgroei en effect op zakelijke huisvesting in Amsterdam

Ondanks de hoge prijsstijgingen van de afgelopen maanden verwachten we dat de groei geleidelijk zal vertragen. De economie groeit minder uitbundig dan de afgelopen jaren en de kapitaalmarktrentes zijn al een tijdje niet gedaald. Daartegenover staat natuurlijk een lage werkloosheid en de aanhoudende ernstige krapte op de huizenmarkt.

Robobank voorspelt een gemiddelde huizenprijsgroei van 17,3 procent voor 2022 en een groei van 5,5 procent voor 2023. De hoge huizenprijsstijging sinds onze vorige schatting heeft geleid tot een aanzienlijke aanpassing ten opzichte van het vorige kwartaalbericht op Robobank. Ze gingen nog steeds uit van een gemiddelde huizenprijsgroei van 12,4 procent in 2022. Dit heeft een direct effect op de zakelijke huurprijzen in Amsterdam, aangezien stijgende huizenprijzen de zakelijke huisvesting duurder zullen maken voor bedrijven die werknemers proberen te huisvesten.

Sterk momentum domineert ontwikkelingen op de woningmarkt voor tijdelijke huurwoningen in Amsterdam

Het sterke momentum van de markt, waarbij de vraag het aanbod vele malen overtreft, blijft dit jaar het beeld domineren. De hoge prijsgroei van de afgelopen maanden draagt ​​via spill-overeffecten ook bij aan een hoger groeicijfer voor het hele jaar 2022. Als de huizenprijzen de rest van 2022 niet verder stijgen maar op het niveau van januari blijven, zal de gemiddelde huizenprijs dit jaar nog steeds 10,9 procent hoger liggen dan in 2021. Bovendien is de prijsgroei de laatste tijd versneld, waardoor een hogere gemiddelde jaarlijkse groei kan worden verwacht. De schaarste wordt echter gecompenseerd door een aantal factoren die de huizenprijsontwikkeling (op lange termijn) kunnen drukken, hoewel de onzekerheid op sommige gebieden groot is.

Stijgende hypotheekrente en de impact op corporate housing Amsterdam

Volgens Van Bruggen Adviesgroep is de gemiddelde rente voor een hypotheek met een rentevaste periode van twintig jaar dit jaar al met 0,45 procentpunt gestegen; een stijging van bijna een derde. Daarmee verdwijnt ook het opwaartse effect van dalende rentetarieven op de huizenprijsontwikkeling. Door de daling van de rentetarieven in de afgelopen jaren konden huishoudens steeds meer lenen en hadden ze lagere maandlasten bij hetzelfde hypotheekbedrag. Dalende rentetarieven zorgen ook voor een toenemende vraag van beleggers naar woningen.

Het is geen verrassing dat de hypotheekrente stijgt. Hypotheekrentes bewegen over het algemeen in lijn met de kapitaalmarktrentes en deze zijn de afgelopen maanden gestegen. Dit heeft te maken met de stijgende inflatie, waardoor de kans groter wordt dat de steunprogramma's van de Europese Centrale Bank (ECB) worden afgebouwd en de kans groter is dat de ECB de rente gaat verhogen.

Zelfs als de kapitaalmarktrentes sneller stijgen dan verwacht, is een grote ommekeer op de huizenmarkt nog onwaarschijnlijk. Huizenprijzen passen zich doorgaans langzaam aan als fundamentele factoren veranderen. Illustratief is dat de hypotheekrente in de VS sinds afgelopen zomer met meer dan een procentpunt is gestegen, maar dat de huizenmarkt daar nog niet is afgekoeld.

Indirecte effecten van de oorlog op tijdelijke huisvesting in Amsterdam en de huizenmarkt

Ook de oorlog in Oekraïne zal naar verwachting niet leiden tot een marktomslag. Het verleden laat zien dat grote impactvolle gebeurtenissen, zoals de aanslagen van 9/11 en het begin van de coronapandemie, niet automatisch leiden tot een trendomslag in huizenprijzen en -verkopen. Indirect had de oorlog natuurlijk wel effect op de huizenmarkt vanwege de gevolgen voor de Nederlandse economie. Bovendien zorgt de oorlog voor verder stijgende prijzen in de winkels en aan de pomp. Als de lonen niet in hetzelfde tempo stijgen, heeft dat gevolgen voor de koopkracht, waardoor er minder overblijft voor maandelijkse woonuitgaven.

Onzekerheid over huizenprijsstijgingen en de impact op maandelijkse huisvesting in Amsterdam

Hoe de huizenprijzen zich dit jaar zullen ontwikkelen, is omgeven door veel onzekerheid. Dit komt omdat de economische effecten van de oorlog in Oekraïne moeilijk in te schatten zijn en sterk afhankelijk zijn van het verloop van het conflict en de reactie van het Westen hierop.

Op dit moment voorzien we dat de inflatie langer hoog zal blijven, maar in de loop van 2023 zal dalen tot een normaal niveau van ongeveer 2 procent. Als de inflatie echter langer hoog blijft, zal dit drukken op de ontwikkeling van de huizenprijzen die van invloed zijn op degenen die op zoek zijn naar expat-appartementen in Amsterdam en maandelijkse huisvesting Amsterdam. Het maximale bedrag dat mensen kunnen lenen, hangt immers af van andere noodzakelijke kosten voor levensonderhoud. Als die kosten stijgen en de inkomens niet evenredig stijgen, kunnen mensen minder lenen en dus minder bieden op een huis. De oorlog in Oekraïne vergroot het risico op een recessie. Als de economische groei en werkloosheidscijfers negatiever blijken te zijn dan onze schattingen, zal de huizenprijsgroei waarschijnlijk lager uitvallen.

Er is niet alleen onzekerheid over hoe de zogenaamde fundamentele factoren zich zullen ontwikkelen, maar ook over het tempo waarin dit zal leiden tot een andere groeivoet van de huizenprijzen. Keerpunten op de huizenmarkt zijn moeilijk te voorspellen. Afwijkingen tussen huizenprijzen en het prijsniveau dat gerechtvaardigd is op basis van fundamentele factoren, kunnen decennialang aanhouden. Hoewel ons huizenprijsmodel een afvlakking van de prijsgroei voorspelt, is het denkbaar dat de hoge prijsstijgingen door positieve marktsentimenten langer zullen aanhouden. Als de huizenprijzen blijven stijgen zonder dat de fundamentele factoren dit rechtvaardigen, zullen de risico's toenemen (zie het hoofdstuk 'Torenhoge huizenprijzen, toenemende risico's?').