Woningmarkt Amsterdam 2022

Huizenprijzen blijven snel stijgen

Huizenprijzen zijn nog nooit zo snel gestegen. In januari 2022 was de CBS prijsindex voor bestaande koopwoningen maar liefst 21,1 procent hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. Dit heeft het vorige record, dat werd gevestigd in februari 2000, ver overtroffen. Toen groeiden de huizenprijzen op jaarbasis met 20,1 procent. Ook op maandbasis was de stijging van 3,1 procent de hoogste die door het Centraal Bureau voor de Statistiek is gemeten sinds de introductie van de prijsindex in 1995.

Hoewel makelaars al geruime tijd een afnemend aantal bezichtigingen melden, blijven de huizenprijzen meedogenloos stijgen. In euro's wordt geschat dat een gemiddelde koopwoning tussen januari 2021 en januari 2022 maar liefst 75.000 euro duurder is geworden (Figuur 1). Het vorige record - een prijsstijging van 28.000 euro in één jaar, ook vastgesteld in 2000 - ging meer dan een jaar geleden verloren. Dus het duurde 20 jaar om het record van 2000 te evenaren, en vervolgens slechts één jaar om het bijna te verdrievoudigen. Het illustreert de huidige gekte op de markt, waar huizen snel onbetaalbaar worden voor huishoudens die nog geen eigen woning bezitten.

Verwachtingen van verzwakkende groei huizenprijzen

Ondanks de hoge prijsstijgingen van de afgelopen maanden verwachten we dat de groei geleidelijk zal afnemen. De economie groeit minder uitbundig dan in de afgelopen jaren en de rentetarieven op de kapitaalmarkt zijn al enige tijd niet gedaald. Aan de andere kant is er natuurlijk wel sprake van een lage werkloosheid en de voortdurende ernstige krapte op de woningmarkt.

De Rabobank voorspelt een gemiddelde groei van de huizenprijzen van 17,3 procent voor 2022 en een groei van 5,5 procent voor 2023. De hoge stijging van de huizenprijzen sinds onze vorige schatting heeft geleid tot een aanzienlijke aanpassing ten opzichte van het vorige kwartaalbulletin van de Rabobank. Men ging nog steeds uit van een gemiddelde groei van de huizenprijzen van 12,4 procent in 2022.

Sterke dynamiek domineert de ontwikkelingen op de woningmarkt

De sterke dynamiek op de markt, waarbij de vraag vele malen groter is dan het aanbod, blijft dit jaar het beeld domineren. De hoge prijsgroei van de afgelopen maanden draagt ook bij via het spill-over effect tot een hoger groeicijfer voor het gehele jaar 2022. Als de huizenprijzen dit jaar niet verder stijgen maar op het niveau van januari blijven, zal de gemiddelde huizenprijs dit jaar nog steeds 10,9 procent hoger liggen dan in 2021. Bovendien is de prijsgroei recentelijk versneld, waardoor een hogere gemiddelde jaarlijkse groei kan worden verwacht. Desalniettemin wordt de schaarste gecompenseerd door een aantal factoren die de ontwikkeling van de huizenprijzen kunnen drukken (op de lange termijn), hoewel de onzekerheid op sommige gebieden hoog is.

Stijgende hypotheekrentes zorgen niet direct voor een ommekeer op de markt

Volgens Van Bruggen Adviesgroep is het gemiddelde tarief voor een hypotheek met een rentevaste periode van twintig jaar dit jaar al met 0,45 procentpunt gestegen; een stijging van bijna een derde. Dit verwijdert ook het opwaartse effect van dalende rentetarieven op de ontwikkeling van de huizenprijzen. Door de daling van de rente in de afgelopen jaren konden huishoudens steeds meer lenen en hadden ze lagere maandelijkse betalingen met hetzelfde hypotheekbedrag. Dalende rentetarieven vergroten ook de vraag van investeerders naar vastgoed.

Het is geen verrassing dat de hypotheekrentes stijgen. Hypotheekrentes bewegen over het algemeen parallel aan kapitaalmarktrentes, en deze zijn de afgelopen maanden gestegen. Dit heeft te maken met stijgende inflatie, waardoor de kans groter wordt dat de ondersteuningsprogramma's van de Europese Centrale Bank (ECB) worden afgebouwd, evenals de kans dat de ECB de rentetarieven zal verhogen.

Zelfs als de kapitaalmarktrentes sneller stijgen dan verwacht, is een grote ommekeer op de woningmarkt nog steeds onwaarschijnlijk. Huizenprijzen passen zich over het algemeen langzaam aan wanneer fundamentele factoren veranderen. Het is illustratief dat de hypotheekrentes in de VS sinds afgelopen zomer met meer dan één procentpunt zijn gestegen, maar dat de huizenmarkt daar nog niet is afgekoeld.

Oorlog heeft wel een indirect effect

Het is ook niet te verwachten dat de oorlog in Oekraïne tot een ommekeer op de markt leidt. Het verleden leert dat grote impactvolle gebeurtenissen, zoals de aanslagen van 11 september en het begin van de coronapandemie, niet automatisch leiden tot een trendomkering in huizenprijzen en -verkopen. Indirect heeft de oorlog natuurlijk wel effect gehad op de woningmarkt vanwege de gevolgen ervan voor de Nederlandse economie. Bovendien leidt de oorlog tot verdere stijging van de prijzen in de winkels en aan de pomp. Als lonen niet in hetzelfde tempo stijgen, heeft dit invloed op de koopkracht, waardoor er minder overblijf

Onzekerheid over stijging van huizenprijzen hoog

De ontwikkeling van de huizenprijzen dit jaar wordt omgeven door veel onzekerheid. Dit komt doordat de economische effecten van de oorlog in Oekraïne moeilijk te schatten zijn en sterk afhankelijk zijn van het verloop van het conflict en de reactie van het Westen daarop.

Op dit moment voorzien we dat de inflatie langer hoog zal blijven, maar zal afnemen tot een normaal niveau van ongeveer 2 procent in de loop van 2023. Als de inflatie echter langer hoog blijft, zal dit druk uitoefenen op de ontwikkeling van de huizenprijzen. Immers, het maximale bedrag dat mensen kunnen lenen hangt af van andere noodzakelijke kosten voor levensonderhoud. Als die uitgaven stijgen en inkomens niet evenredig toenemen, zullen mensen minder kunnen lenen en dus minder bieden op een huis. De oorlog in Oekraïne vergroot het risico op een recessie. Als de economische groei en de werkloosheidscijfers negatiever blijken te zijn dan onze schattingen, is het waarschijnlijk dat de groei van de huizenprijzen lager zal zijn.

Er is niet alleen onzekerheid over hoe de zogenaamde fundamentele factoren zich zullen ontwikkelen, maar ook over het tempo waarin dit zal leiden tot een ander groeipercentage van de huizenprijzen. Wendingen op de woningmarkt zijn moeilijk te voorspellen. Afwijkingen tussen huizenprijzen en het prijsniveau dat gerechtvaardigd is gezien fundamentele factoren kunnen tientallen jaren aanhouden. Hoewel ons huizenprijsmodel een afvlakking van de prijsgroei voorspelt, is het denkbaar dat de hoge prijsstijgingen als gevolg van positieve marktsentimenten langer aanhouden. Als huizenprijzen blijven stijgen zonder dat de fundamentele factoren dit rechtvaardigen, zullen de risico's toenemen (zie het gedeelte 'Torenhoge huizenprijzen, toenemende risico's?').